Ромашова Т.В. Некоторые проблемы кредитования при покупке жилья

Некоторые проблемы кредитования при покупке жилья

В статье рассматриваются некоторые современные проблемы ипотечного кредитования физических лиц. Особое внимание уделяется государственному решению возникших в банковском секторе проблем, связанных с неплатежеспособностью кредиторов.

In this article some modern problems of hypothecary crediting of physical persons are considered. The special attention is given to the state decision of the problems, which have arisen in bank sector connected with insolvency of creditors.

Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, жилье, недвижимость, государство, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, банк, заемщик, закон, «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Key words: mortgage, hypothecary crediting, dwelling, realty, state, The Agency for Housing Mortgage Lending, bank, borrower, law, «On hypothec (mortgage)».

В последние годы рынок недвижимости в нашей стране очень оживился. Благосостояние людей выросло, увеличились сбережения, появилась острая необходимость приобретения жилья в собственность: увеличение площади, размена жилья, благоустройства и т.д. В это же время произошел пересмотр жилищного и гражданского законодательства, начинает действовать в полной мере ипотечное законодательство и банки разрабатывают политику ипотечного кредитования, которое быстро распространяется во все слои общества.

Первые годы применения ипотечного кредитования ознаменовались становлением процесса выдачи кредита, перечня требуемых банком документов и снижением процентных ставок по данному кредиту, что привлекало на рынок еще большее количество как кредиторов, так и заемщиков. Государство всячески поддерживало банки в распространении ипотечных кредитов: снижалась ставка рефинансирования, устанавливались определенные льготы и послабления, с помощью ипотеки можно было решить одну из самых сложных и наболевших проблем России – жилищную проблему. Процентные ставки по кредитам в разных банках варьировались от 8 до 13 процентов в зависимости от срока кредита. Количество купленного в кредит жилья по стране увеличивалось в геометрической прогрессии.

В то же время Центральным Банком России были изданы рекомендации о «прозрачности» ставок и дополнительных выплат банку, таких как выплаты, за обслуживание счета, страхование жизни и здоровья заемщика, страхование части имущества в сумме непогашенного кредита, единовременные выплаты за предоставление кредита, которые составляли значительные суммы, но не афишировались банками, что поднимало фактический процент по кредиту. Такие действия Центробанка произвели большой резонанс в банковском секторе и многие небольшие банки не прислушались к указанным рекомендациям, мотивируя свои действия снижением количества кредиторов и необходимостью повышения процентных ставок по ипотечному кредитованию.

В связи с очень короткой историей ипотечного кредитования в России, у сторон кредитного договора не было выработано четких представлений о проблемах в области долгосрочного кредитования. В первую очередь остро стала проблема неплатежей по кредитам. Эта проблема возникла не только в сфере ипотечного кредитования, но и в других областях кредитования. Заемщики, приобретая имущество, «забывали» о необходимости возврата кредитных средств, что повлекло за собой целый поток судебных исков о передаче обязанности оплаты кредитных обязательств на поручителей. Поручители же начали судебные разбирательства в виде регресса, но решения проблемы не было, т.к. многие заемщики скрывались от правосудия.

Итогом сложившейся ситуации стало снижение количества предоставляемых банками ипотечных кредитов, а к середине 2008 года многие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов на неопределенный срок.

С приходом финансового, а затем и экономического кризисов многие проблемы обострились. Во многих российских городах произошли крупные сокращения численности персонала, что повлекло волну неплатежей и просрочек по кредитным платежам. Для урегулирования ситуации неплатежей государство пошло на ответные меры и обеспечило помощь в выплатах по ипотечным кредитам для уволенных в связи с кризисом работников, с начала этого года разрешено использование материнского капитала для погашения ипотечных кредитов, что немного облегчило ситуацию. Остановимся на указанных мерах подробнее. Схема использования материнского капитала более или менее понятна – в органы выдачи материнского сертификата (органы Пенсионного фонда РФ) предоставляется кредитный договор на приобретение жилья и пишется заявление о перечислении средств материнского капитала на погашение кредита. После чего средства материнского капитала перечисляются указанному в договоре кредитору, а кредитор зачисляет денежные средства на кредитный счет заемщика и производит перерасчет долга по кредиту или закрывает счет вследствие полного погашения кредита.

Более запутанной кажется ситуация с отсрочкой по выплате ипотечных кредитов и погашения части кредиторской задолженности государством. По данным Росрегистрации, к настоящему моменту ипотечными кредитами воспользовались порядка 800 тыс. российских семей. 2008 год стал переломным для банковской системы страны. По некоторым подсчетам, более 10% ипотечных заемщиков сегодня оказались в сложной финансовой ситуации. Низкая платежеспособность повлекла за собой колоссальные убытки банков. С июля по август объем просрочки по розничным кредитам россиян вырос на 3,5%, а в октябре составил уже около 6% (в нескольких банках он даже пересек отметку в 10%).

Ситуация на рынке труда тоже не внушает оптимизма. Безработным россиянам, купившим ипотечные квартиры, остается надеяться только на помощь государства. В конце ноября программу поддержки заемщиков, оставшихся без работы, предложили «единороссы». Речь шла о «заморозке» выплат по ипотечным кредитам на год.

Но властями были предложены другие методы решения проблемы: выкуп проблемных кредитов Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), выкуп их госбанками или финансовая помощь самим заемщикам. В декабре 2008 года было принято решение о рефинансировании облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, под гарантии государства (через АИЖК). Объем облигаций был оценен в 500 млрд рублей.

Помощь АИЖК задолжавшим заемщикам – не благотворительный жест. Это кредит, но под более низкий процент (величина его пока обсуждается), чем установленный банком. А значит, после того как заемщик найдет работу, он должен будет выплатить проценты и по основному, и по дополнительному кредиту. Схемы отсрочки ипотечных платежей в ближайшее время будут разработаны и направлены во все российские банки, чтобы в начавшемся году дополнительные соглашения к кредитным договорам смогли заработать в полную силу. Для большинства выданных кредитов средний размер годового платежа заемщиков колеблется от 150 000 до 250 000 рублей.

Для получения отсрочки возращения ипотечного долга заемщику необходимо будет предоставить в АИЖК кредитный договор, свидетельство об оценке ипотечного жилья, справку о доходах, выданную налоговой инспекцией, трудовую книжку и справку о постановке на учет на бирже труда.

Приведенные нововведения и последние поправки в ипотечное законодательство (увеличение налогового вычета, разрешение на использование материнского капитала для оплаты кредита и др.) были довольно ободряющими для заемщиков. Однако депутаты пытаются защитить не только граждан, но и банки, поэтому приняли закон, уточняющий порядок обращения взыскания на заложенное имущество в реалиях экономического кризиса. Подписанный президентом закон вступил в силу в январе 2009 года[1].

В первоначальной редакции законопроекта банкам было разрешено наложить взыскание на купленную по договору ипотеки недвижимость без судебного разбирательства. Неудивительно, что банковское сообщество восприняло предложение авторов проекта с воодушевлением. Эксперты признали, что нововведения направлены на защиту интересов банкиров. Поправки, разрешающие банкам реализацию заложенной недвижимости во внесудебном порядке, улучшат позицию банков и усилят ответственность заемщиков. По мнению некоторых специалистов банковской сферы ответственный и порядочный клиент сам стремится к урегулированию проблемы без суда. Если проблемы неплатежей возникают у добросовестного клиента банка по объективным причинам, то он будет готов решить вопрос любым законным способом в досудебном порядке, по договоренности с банком. Что в настоящий момент и происходит на рынке ипотечного кредитования. Если же заемщик настроен на неправомерное решение вопроса, то его действия будут носить исключительно конфликтный характер, несмотря ни на какие правовые нормы.

Необходимость обновления ипотечного законодательства назрела достаточно давно, но законодательные органы не спешили браться за пересмотр закона «Об ипотеке». Как отмечалось выше, ипотечное кредитование не имеет длительной истории в нашем государстве. У заемщиков часто нет навыков для взвешенного подхода к оценке своего финансового положения, но есть острейшая потребность в собственном жилье. Это противоречие часто решается не в пользу разумной осторожности. Кроме того, ныне работающее поколение людей впервые сталкивается с финансовым кризисом такого масштаба и такой формы. Все это делает актуальным упрощение взыскания залога. При этом после кризиса, на этапе экономического подъема, можно будет снова вернуться к судебной практике взыскания залога

Экономическая нестабильность стала толчком к принятию ряда законопроектов, которые будут действовать в условиях кризиса. Часть из них касается залога и обращения взыскания на заложенное имущество. Однако очень важно четко прописать весь механизм досудебного урегулирования подобной ситуации - если законодателям удастся точно определить все нюансы и особенности, то внесудебная реализация залога может для всех стать удобной и обычной процедурой. Но есть опасность того, что прописать детально ее не смогут, и тогда применять в массовом порядке ее никто не станет.

Принятие закона в первоначальной редакции могло бы вызвать еще большую панику среди российских граждан, которые и так напуганы происходящим кризисом. Ведь основная масса людей не следит за действиями властей, предшествующими принятию закона, за спорами политиков во время правотворчества, как это принято в Европе. А все это приводит к тому, что после принятия такого рода «неоднозначных» законов, начинается неадекватная реакция.

С другой стороны облегчение процедуры реализации заложенной недвижимости во внесудебном порядке, могла бы повлечь волну несанкционированных продаж недвижимости банками по рыночным ценам, а предлогом к продаже могли бы стать и незначительные нарушения условий кредитного договора или искусственное создание банками таких условий. И оставался бы еще вопрос о возвращении разницы между стоимостью продажи недвижимости и суммой неоплаченного кредита, т.к. это положение не регулируется.

Однако в заключительной редакции закона была сделана специальная оговорка о том, что обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, во внесудебном порядке не допускается. И это, безусловно, положительный момент для граждан. Есть в принятом законе и другие плюсы. Во-первых, это установление обязательной оценки и реализации заложенного имущества. При выставлении на продажу заложенного имущества кредитор обязан пригласить оценщика, как это делается в США и странах Европы, поэтому оценочная деятельность является там гарантом объективной цены реализации заложенного имущества. Как будет это положение реализовываться в России, покажет практика. Стоит только надеяться, что объективность оценочной деятельности повысится, в том числе и потому, что оценщики привлекаются к уголовной ответственности в случае составления с корыстными целями заведомо ложного отчета об оценке.

Второй момент – ограничение взыскания в тех случаях, когда сумма долга составляет менее 5% от оценки предмета залога по договору об ипотеке, а также, если период просрочки составляет менее 3 месяцев. Это же правило касается и ситуаций, когда стороны оговорили в соглашении возможность обращения взыскания на заложенное имущество без обращения в суд или нотариус сделал исполнительную запись о возможности обращения взыскания на предмет залога. И, наконец, третий момент: при согласии заемщика решить вопрос без суда от него требуется нотариально удостоверенное заявление об этом.

Перечисленные выше проблемы не являются единственными проблемами в сфере ипотечного кредитования, это наиболее острые проблемы, как для заемщиков, так и для кредиторов, которые усугубились с приходом экономического кризиса, и решение которых невозможно без вмешательства государства.

В настоящее время сделаны только первые шаги по решению некоторых проблем, возникающих в банковском секторе в связи с развитием ипотечного кредитования в России. Современные кризисные условия будут требовать решения все новых проблем и государству необходимо быть готовым быстро реагировать на возникающие проблемы и искать их решения, чтобы не усугубить и без того сложную финансовую ситуацию в государстве.

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступающими в силу с 26.01.2009) // Справочная правовая система «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

1. The federal law by 16.07.1998, № 102 «On hypothec (mortgage)» (with changes and additions come into force with effect from 26.01.2009) // Information - legal system “Consultant Plus”

[1] Федеральный закон от 16 июля 1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступающими в силу с 26.01.2009)